Les SCPI pour préparer sa transmission

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent la possibilité de se construire un patrimoine immobilier et de diversifier ses placements en achetant des parts d’immobilier locatif de façon indirecte, c’est-à-dire sans être propriétaire direct d’un bien. Ainsi, l’investisseur détient une fraction d’un patrimoine immobilier géré collectivement, ce qui simplifie la gestion au quotidien (en contrepartie de frais de gestion). Ainsi, cela lui évite de s’occuper lui-même des locataires ou des travaux.

Les revenus potentiels proviennent principalement des loyers encaissés par la société de gestion, ce qui peut ainsi permettre à l’investisseur, par exemple, de faire fructifier son argent ou de préparer sa retraite. Toutefois, ces revenus ne sont ni fixes ni garantis : ils dépendent de la qualité des immeubles, du taux d’occupation, du sérieux des locataires et des décisions de gestion. De plus, la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse selon le marché immobilier, ce qui impacte le capital à la revente.

La SCPI comme immobilier plus facile à partager

Préparer une transmission, ce n’est pas uniquement chercher à transmettre un capital plus élevé. C’est souvent essayer de faire des choix plus simples et mieux réglés, pour limiter les difficultés pour les héritiers, protéger certains proches et éviter des tensions.

Or, quand on transmet un bien immobilier en direct, les héritiers peuvent se retrouver en indivision. Cela signifie qu’ils deviennent copropriétaires du même bien, même s’ils n’ont pas les mêmes projets.

Par exemple :

• l’un veut vendre rapidement
• l’autre veut conserver le bien
• un héritier veut percevoir des revenus grâce à la location
• un autre ne veut pas gérer la gestion immobilière…

Cette situation d’indivision peut être compliquée à régler, surtout si les décisions ne sont pas prises rapidement ou si les objectifs des héritiers sont différents.

Avec une SCPI, chacun détient des parts d’une société. Dans le cadre d’une transmission, cela peut être plus simple à répartir, car on peut donner ou transmettre un certain nombre de parts à chaque héritier.

Attention toutefois : transmettre des parts ne rend pas automatiquement la succession “facile”. Cela dépend de la situation, des règles de droit, du contrat signé, et de la façon dont la détention est organisée.

Un contexte de marché qui oblige à être prudent

Parler de SCPI impose de rappeler un point essentiel : ce placement en immobilier a connu des périodes contrastées. Certaines SCPI ont traversé des tensions, avec parfois des difficultés de revente des parts ou une liquidité plus faible que prévu.

Cela veut dire qu’un investisseur peut se retrouver dans une situation où :

• il souhaite récupérer son capital
• il veut vendre ses parts
• mais la revente prend du temps ou se fait dans des conditions moins favorables

Il s’agit donc d’un point important dans une stratégie de transmission.

Autrement dit, une SCPI peut être un outil patrimonial intéressant pour transmettre, mais elle ne remplace pas une réflexion globale et ne supprime pas le risque.

SCPI détenues en direct (pleine propriété)

Dans ce cas , vous achetez des parts de SCPI à votre nom. Vous êtes alors propriétaire de ces parts en pleine propriété.

Cela signifie que vous détenez à la fois :

• le droit de propriété sur les parts (le capital)
• le droit de percevoir les revenus potentiels distribués par la SCPI

En contrepartie de frais, la société de gestion s’occupe de la gestion de l’immobilier : achat, location, entretien, suivi des locataires… Vous n’avez pas à gérer vous-même la location d’un bien, ni à vous occuper des démarches techniques.

Comment se fait la transmission ?

En direct, la transmission des parts de SCPI peut se faire :

• par donation de votre vivant (donation simple, donation-partage selon les projets)
• par succession au moment du décès

Les héritiers reçoivent alors des parts, et deviennent propriétaires à leur tour. Ils peuvent ensuite choisir de conserver les parts (et percevoir des revenus potentiels) ou de demander une revente, selon leur situation et leurs objectifs.

SCPI via assurance vie (en unités de compte)

Une autre possibilité est de détenir des SCPI dans un contrat d’assurance vie.

Dans ce cas, vous n’achetez pas directement les parts “en direct”. Vous les détenez via un contrat. Ainsi, votre stratégie patrimoniale ne repose pas seulement sur la SCPI, mais aussi sur le fonctionnement du contrat.

Or, l’assurance vie a des règles de transmission spécifiques, qui ne fonctionnent pas comme une succession classique. Cela peut parfois offrir une organisation plus souple, mais cela dépend :

• des clauses du contrat
• de la rédaction de la clause bénéficiaire
• du droit applicable au moment du décès.

L’assurance vie constitue un outil particulièrement efficace pour transmettre des parts de SCPI, car elle bénéficie d’un cadre fiscal spécifique et d’une grande souplesse dans la désignation des bénéficiaires. Contrairement à la succession classique, la transmission des capitaux via l’assurance vie ne dépend pas directement des règles de la réserve héréditaire, ce qui permet d’anticiper et de personnaliser la répartition des parts selon vos souhaits.

De plus, l’assurance vie offre souvent une fiscalité allégée sur les sommes transmises, notamment grâce à des abattements spécifiques en fonction de l’âge du souscripteur au moment du versement sur l’assurance vie.

SCPI via démembrement (nue-propriété / usufruit)

Le démembrement est une notion importante en stratégie patrimoniale, notamment quand on prépare une transmission.

Le droit de propriété des parts de SCPI peut être “coupé” en deux :

• L’usufruit : c’est le droit de percevoir les revenus potentiels. La personne qui détient l’usufruit est l’usufruitier.
• La nue-propriété : c’est le droit de récupérer la pleine propriété plus tard, sans percevoir les revenus pendant une période définie période. La personne qui détient la nue-propriété est le nu-propriétaire.

Le démembrement est souvent évoqué dans une logique de transmission car il permet d’organiser :

• Qui peut percevoir les revenus pendant une période
• Qui récupère le capital et la propriété des parts à terme

Le démembrement de propriété est particulièrement intéressant pour transmettre des parts de SCPI, car il permet d’anticiper et d’organiser la transmission tout en adaptant la détention du patrimoine aux besoins de chaque génération. En transmettant la nue-propriété à ses enfants, par exemple, le donateur conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus potentiels, ce qui lui assure un complément de ressources tout en préparant la succession. À l’issue de la période d’usufruit, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires, ce qui optimise la fiscalité de la transmission et simplifie le passage de patrimoine.

Par ailleurs, ce mécanisme permet également de réduire la base taxable lors de la donation, car la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété.

Une autre modalité intéressante de démembrement pour la transmission de parts de SCPI est le démembrement en viager. Ce dispositif permet, par exemple, au donateur de conserver l’usufruit des parts et de percevoir les revenus à vie, tout en transmettant la nue-propriété à un bénéficiaire désigné. Cette formule favorise une organisation plus souple de la succession : le bénéficiaire récupère automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans frais supplémentaires et avec une fiscalité souvent optimisée.

Voici quelques avantages que les SCPI peuvent offrir pour faciliter la transmission patrimoniale :

• Fractionnement et répartition facilitée : Les SCPI permettent de diviser le patrimoine immobilier en parts, ce qui facilite la transmission et la répartition entre les héritiers. Il est ainsi possible de donner un nombre précis de parts à chaque personne et d’organiser une succession plus souple tout en limitant les conflits liés à la division d’un bien immobilier unique.
• Adaptation à chaque situation familiale : Grâce aux parts de SCPI, la transmission du patrimoine peut être modulée selon les besoins et projets de chaque héritier.
• Anticipation par la donation : Préparer une donation de son vivant permet d’anticiper la succession. Il est cependant recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller patrimonial pour sécuriser l’opération et s’adapter au cadre fiscal.
• Transmission progressive et cohérente : Les SCPI offrent la possibilité de préparer une transmission progressivement.

Malgré leurs avantages, les SCPI impliquent quelques risques et limites et connaitre :

• Risque de perte en capital : La valeur d’une SCPI peut baisser, ce qui signifie que le capital investi n’est pas garanti. En cas de succession, les héritiers peuvent donc recevoir des parts dépréciées.
• Risque de liquidité : La revente des parts de SCPI n’est pas immédiate. Il peut être difficile de récupérer rapidement son investissement, ce qui peut compliquer une transmission.
• Risque de revenus variables : Les revenus issus des SCPI peuvent fluctuer. Ils ne sont pas garantis et peuvent diminuer, ce qui peut être problématique pour l’usufruitier ou si une stratégie patrimoniale repose sur ces revenus.
• Frais à anticiper : Différents types de frais (entrée, gestion, sortie) impactent la rentabilité globale du placement.
• Durée recommandée : Les SCPI sont des placements de long terme, et il est important de s’assurer que cela corresponde bien à vos objectifs patrimoniaux et à votre situation personnelle.

Les SCPI peuvent être une solution intéressante pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier, en répartissant plus facilement des parts entre héritiers. Mais ce placement doit rester cohérent avec votre situation, vos projets de vie, vos besoins de revenus et votre tolérance au risque. N’oubliez pas que le capital n’est pas garanti et que la revente des parts peut prendre du temps.

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